Per il Tribunale di Milano l’amministratore dura in carica due anni salvo revoca espressa

di Eugenio Antonio Correale

L’amministratore dura in carica due anni salvo disdetta dell’assemblea. Per il Tribunale di Milano (ordinanza del 7 ottobre 2015, firmata dal presidente della XIII Sezione, Marco Manunta ) «Deve ritenersi corrispondere alla nuova disciplina del condominio l’omesso inserimento dell’argomento “nomina dell’amministratore” nell’ordine del giorno dell’assemblea da celebrare al compimento del primo anno di durata dell’incarico».

L’ordinanza fornisce finalmente una soluzione che considera decisamente come il dato normativo sia mutato con la riforma del 2012 (il vecchio testo diceva «un anno», mentre ora recita «durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata») senza dimenticare che comunque la norma parla di dimensione annuale dell’incarico.

Fra il troppo poco di chi esige che dopo un anno occorre ridiscutere la nomina e il troppo di chi immagina che la nomina rimanga senza limiti sino a revoca espressa, i giudici milanesi hanno indicato soluzione che appare equilibrata senza essere di mero compromesso.

Il provvedimento incide su uno degli snodi della riforma fornendo una soluzione molto ragionevole e che ha inoltre ha il pregio di chiarire molti dubbi. Allo scadere del primo periodo di durata l’amministratore non ha quindi l’obbligo di inserire, all’ordine del giorno dell’assemblea di fine anno, l’argomento della nomina. Dunque il primo rinnovo è automatico e non esige passaggio assembleare. L’esame rapido del provvedimento lascia intendere che la rinnovazione tacita concerna soltanto il primo rinnovo, quindi due anni dopo la nomina l’argomento dovrà essere inserito all’ordine del giorno dell’assemblea ordinaria.

ARTICOLO TRATTO DAL SOLE 24 ORE DEL 09 OTTOBRE 2015

Poche ore fa un’esplosione ha distrutto un appartamento all’ultimo piano di via Brioschi a Milano. E’ l’ennesimo di una lunga serie di incidenti che molto spesso hanno all’origine l’utilizzo del gas all’interno di singoli appartamenti.

E’ il caso di occuparsi seriamente del problema ma non attraverso la formulazione di nuove norme sempre più complesse e difficili da comprendere per i non addetti ai lavori. Serve un piano di controlli mirato, severo ed efficace.

Deve essere limitato se non escluso l’utilizzo di impianti a gas da parte di privati per riscaldare gli appartamenti e per produrre l’acqua calda sanitaria: questi impianti molto spesso non vengono verificati né sottoposti a manutenzione per motivi di costo oppure vengono installati e utilizzati laddove non sussistono le necessarie condizioni di sicurezza.

Si confronti il numero di incidenti verificatisi all’interno di singoli appartamenti con quello degli incidenti che hanno riguardato centrali condominiali (pressoché nullo). E’ facile capire che un capillare controllo eviterebbe il rischio che ognuno di noi corre per la caldaietta che il vicino non controlla adeguatamente o che non potrebbe essere lì dove è stata messa.

 

Alle sentenze di vari Tribunali che danno per assodata la durata biennale dell’incarico dell’amministratore, senza che debba essere inserita all’ordine del giorno la discussione della nomina, si aggiunge una recente sentenza del Tribunale di Brescia (R.G. 5103/2015) del 16 aprile 2016.

Gli effetti della nomina cessano solo dopo due anni.

Clicca su RG 5103 2015 per visualizzare la sentenza

La Corte di Cassazione con sentenza n. 11388 del 17 marzo scorso, ha ricordato che, in materia di sicurezza sul lavoro, è irrilevante ai fini dell’individuazione delle posizioni di garanzia che vi sia un formale rapporto di lavoro, ma è sufficiente che vi sia una collaborazione anche saltuaria. La normativa antinfortunistica si applica, non solo ai lavoratori ma addirittura anche agli estranei che possono trovarsi occasionalmente sul luogo di lavoro; grava sul datore di lavoro una posizione di garanzia che va oltre il rapporto di lavoro subordinato e va estesa anche alle collaborazioni saltuarie.

Ai sensi della Legge 28 dicembre 2015, n. 208, “È fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione (del contratto di locazione) nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all’amministratore del condominio, anche ai fini dell’ottemperanza agli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale di cui all’articolo 1130, numero 6), del codice civile.

SULLA RIPARTIZIONE DELLA RESPONSABILITA’ PER INFILTRAZIONI DAL LASTRICO SOLARE CHE FUNGE DA TETTO

Avv. Michele Giliberti:

Chi ha l’utilizzo esclusivo del lastrico solare o della terrazza si trova, in rapporto alla copertura del palazzo condominiale, in una posizione specifica che oltre a consentirne il pieno utilizzo lo eleva a custode della superficie del lastrico o della terrazza stessa. La conseguenza è dunque quella di essere titolare di una responsabilità da custodia ex art. 2051 c.c.  Ciò non toglie, tuttavia, che il condominio sia tenuto a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria perché pur appartenendo in proprietà o essendo in uso esclusivo di uno dei condomini, il lastrico solare per la sua funzione di copertura dell’edificio rientra tra le parti comuni.  Da qui, la regola della ripartizione delle spese è quella dell’art. 1126 c.c.: ossia un terzo a carico del proprietario/utilizzatore e due terzi a carico di tutti gli altri condomini.  Questo ovviamente in assenza della riconducibilità del danno alla condotta colpevole del proprietario o titolare del diritto di uso esclusivo. Nel caso in cui, infatti, costui sia l’unico responsabile delle infiltrazioni d’acqua (per via appunto di una sua condotta colpevole) le spese saranno addebitabili a lui soltanto.

Clicca per la sentenza Infiltrazioni dal lastrico solare SU 9449-2016